Bedrijfsverzamelgebouw bouwen

Een bedrijfsverzamelgebouw bouwen is iets anders dan een grote hal neerzetten en er wanden in plaatsen. U bouwt in feite acht, twaalf of twintig kleine bedrijven tegelijk, en elk daarvan wil een eigen entree, een eigen meterkast, een eigen adres en de zekerheid dat de buurman geen last veroorzaakt. Juist die zelfstandigheid per unit bepaalt of het pand over vijf jaar nog goed verhuurt of dat u met leegstand zit. Wij bouwen verzamelpanden door heel Nederland en realiseerden er onder meer in Bunschoten, Veen, Genderen, Nieuwerkerk en Harlingen. Wat die projecten gemeen hebben is dat de opdeelbaarheid vanaf de eerste schets het uitgangspunt was: de stramienmaat van de constructie, de plaats van de poorten, de meterkasten en de brandscheidingen zijn op elkaar afgestemd, zodat units later samengevoegd of juist gesplitst kunnen worden zonder te breken. Wij werken vanuit Veen in Noord-Brabant, met een eigen architect en een vast netwerk van lokale onderaannemers. U krijgt een vaste projectprijs die vooraf vaststaat, een opleverdatum die staat en een aanspreekpunt van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht. Wilt u weten wat uw plan ongeveer kost, dan kunt u online de prijs berekenen of vrijblijvend een prijsindicatie aanvragen. Wilt u eerst weten welke keuzes de verhuurbaarheid bepalen, lees dan verder. Wij zeggen daarbij ook eerlijk wanneer een kavel zich er minder goed voor leent, bijvoorbeeld omdat de parkeernorm niet haalbaar is of omdat de ontsluiting te krap is voor vrachtverkeer. Dat weet u liever nu dan na het ontwerp.

De maat van de unit is de belangrijkste beslissing van het hele project, want die bepaalt uw doelgroep. Kleine units van rond de honderd vierkante meter trekken zzp’ers, hobbyisten, webshops en kleine installateurs. Die groep is groot, de vraag is stabiel en de huurprijs per vierkante meter ligt relatief hoog. U heeft er alleen meer van nodig, en elke unit brengt zijn eigen entree, meterkast en poort met zich mee, dus de bouwkosten per vierkante meter lopen op. Grotere units van tweehonderdvijftig tot vijfhonderd vierkante meter trekken groeiende bedrijven die vaak langer blijven en die zelf investeren in de ruimte, maar u heeft er minder gegadigden voor en een leegstaande grote unit kost meer. In de praktijk werkt een mix vaak het beste, mits u de constructie zo opzet dat units later te combineren zijn. Dat lukt alleen als de stramienmaat van de kolommen een veelvoud is van uw kleinste unit en als de scheidingswanden niet dragend zijn. Denk vooraf ook na over de vrije hoogte. Een unit van vier meter hoog is geschikt voor opslag met stellingen, een unit van drie meter is dat niet, en dat verschil is later niet te repareren. Wie een bedrijfsverzamelgebouw bouwen serieus overweegt, begint dus met de vraag wie er straks huurt en niet met de vraag hoeveel meters er op de kavel passen. Kijk daarbij ook naar wat er in uw regio al staat en wat er juist ontbreekt. Staan er al veel kleine units leeg op het bedrijventerrein, dan is meer van hetzelfde zelden de beste zet, en zit er juist niets tussen de honderd en tweehonderd vierkante meter, dan heeft u een gat gevonden.

De meeste verzamelpanden worden casco opgeleverd, en dat is meestal ook de verstandigste keuze. Casco betekent bij ons dat de constructie, de gevel, het dak, de vloer, de poort, de loopdeur en de aansluitingen tot in de unit klaar zijn, en dat de huurder of koper de rest zelf invult. Dat past bij de doelgroep, want een installateur wil andere verlichting dan een webshop en een autopoetsbedrijf wil een andere vloerafwerking dan een opslaggebruiker. Bovendien houdt u de investering per unit beperkt en kunt u sneller opleveren. Er zit wel een grens aan. Een unit zonder verwarming, zonder toilet en zonder pantry is voor veel huurders een drempel, en die voorzieningen achteraf per unit aanleggen is duurder dan ze meteen in de bouwstroom mee te nemen. Wij adviseren daarom bijna altijd om per unit in elk geval een toiletruimte en een aansluiting voor verwarming voor te bereiden, ook als u de rest casco laat. Verkoopt u de units in plaats van ze te verhuren, dan speelt splitsing een rol: het pand moet dan kadastraal en juridisch opgedeeld kunnen worden, en dat stelt eisen aan de scheidingen en aan de gemeenschappelijke delen. Dat is iets om vroeg met uw notaris af te stemmen, want het beinvloedt het ontwerp. Wij zetten in de offerte per unit uit wat er wel en niet in zit, zodat u precies weet wat een huurder bij oplevering aantreft en wat hij zelf nog moet doen. Dat voorkomt discussie bij de sleuteloverdracht en het maakt uw eigen huurpresentatie een stuk concreter.

Dit is het onderdeel waar een verzamelpand technisch echt afwijkt van een gewone hal. Tussen de units geldt een brandwerende scheiding, en die loopt niet alleen door de wand maar ook door het dak en langs de gevel. Dat betekent dat de wand doorgaat tot boven de dakplaat of dat het dak ter plaatse brandwerend wordt uitgevoerd, en dat elke doorvoer voor leidingen brandwerend wordt afgedicht. Wordt dat slordig gedaan, dan houdt het pand het bij een controle niet en is herstel achteraf kostbaar. Elke unit heeft daarnaast een eigen meterkast nodig met eigen aansluitingen voor elektra en water, zodat u per huurder kunt afrekenen en niet met verdeelsleutels hoeft te werken. Vraag die aansluitingen vroeg aan bij de netbeheerder, want de doorlooptijd is op veel bedrijventerreinen langer dan de bouwtijd. Denk verder aan een eigen huisnummer per unit voor post en bereikbaarheid van hulpdiensten, aan afzonderlijke rookmelders of een gemeenschappelijke brandmeldinstallatie, en aan de vraag wie het buitenterrein en het dak onderhoudt. Dit zijn de punten die wij bij elk verzamelpand vastleggen:

• stramienmaat van de constructie, afgestemd op de kleinste unit
• brandcompartimentering tussen units, door wand, dak en gevel
• eigen meterkast en eigen aansluitingen per unit
• eigen entree, poort en huisnummer per unit
• voorbereiding voor toilet en verwarming per unit
• verdeling van parkeerplaatsen over de units
• afspraken over onderhoud van dak, gevel en terrein

Bij een bedrijfsverzamelgebouw bouwen wij deze punten expliciet uit in het ontwerp en in de vergunningsaanvraag, inclusief de brandveiligheidsonderbouwing. Dat is werk dat u niet ziet als het goed gaat, en dat u meteen merkt als het niet goed is gedaan.

Bij een bedrijfsverzamelgebouw bouwen wordt het terrein stelselmatig onderschat, en het is precies wat huurders als eerste opvalt bij een bezichtiging. Elke unit heeft bezoek, personeel en aan- en afvoer, en dat komt allemaal op hetzelfde terrein samen. Een bestelbus die voor een poort staat te laden blokkeert de doorgang voor de buurman, en dat is de meest voorkomende bron van irritatie in een verzamelpand. Reken daarom ruim: voldoende diepte voor de poorten zodat een voertuig ervoor kan staan zonder de rijbaan te blokkeren, een rijloper die breed genoeg is om een vrachtwagen te laten keren, en parkeerplaatsen die zichtbaar bij een unit horen. De gemeente stelt bovendien een parkeernorm in het bestemmingsplan, en die wordt berekend per functie en per oppervlak. Bij een verzamelpand telt dat op, dus het is verstandig om die norm vroeg te toetsen. Loopt u ertegenaan, dan zijn er meestal oplossingen: units iets anders indelen, parkeren aan twee zijden, of een deel van het terrein anders inrichten. Denk ook aan afvalcontainers, aan fietsenstalling en aan laadpalen, want die laatste worden steeds vaker gevraagd en vergen een zwaardere aansluiting. Verlichting op het terrein en een duidelijke bewegwijzering per unit maken het geheel af en schelen u telefoontjes van bezorgers die de weg niet vinden. Wij tekenen het terrein daarom altijd mee in het ontwerp en niet pas als het gebouw af is. Een goed ingedeeld buitenterrein kost bij de aanleg nauwelijks extra en scheelt u jarenlang gedoe tussen huurders onderling.

Een bedrijfsverzamelgebouw bouwen doet men vaak om te verhuren, soms om units te verkopen en regelmatig omdat de eigenaar er zelf een deel van gebruikt en de rest verhuurt. In alle drie de gevallen geldt hetzelfde: hoe zelfstandiger een unit functioneert, hoe eenvoudiger hij te verhuren is en hoe minder gedoe u er zelf mee heeft. Een huurder die zijn eigen meter afleest, zijn eigen poort heeft en zijn eigen adres gebruikt, belt u zelden. Een pand met gedeelde meters, een gedeelde entree en onduidelijke parkeerafspraken levert doorlopend discussie op. Verder telt flexibiliteit: units die samengevoegd kunnen worden houden u wendbaar als de markt verandert of als een huurder wil groeien. Dat voorkomt dat u een goede huurder kwijtraakt omdat er net geen ruimte naast beschikbaar is. Tot slot spelen exploitatiekosten mee. Goede isolatie, een dak dat geschikt is voor zonnepanelen en installaties die per unit meetbaar zijn, drukken de lasten en maken het pand aantrekkelijker. Wij zijn geen financieel adviseur en rekenen geen rendementen voor u door, maar wij kunnen wel precies aangeven welke bouwkundige keuzes de verhuurbaarheid en de exploitatie beinvloeden. Bouwt u naast units ook een groter zelfstandig deel, kijk dan ook bij bedrijfspand bouwen en bij magazijn bouwen. Wat een bedrijfsverzamelpand uiteindelijk aantrekkelijk maakt, is dus vooral bouwkundige zelfstandigheid per unit, gecombineerd met de mogelijkheid om units later anders in te delen. Die twee dingen legt u vast in het ontwerp en niet in het huurcontract.

Hoeveel units kan ik op mijn kavel kwijt?
Dat hangt af van het bouwvlak, de maximale hoogte en vooral van de parkeernorm in het bestemmingsplan. Wij toetsen die drie vroeg in het traject en tekenen daarna pas een indeling, zodat u niet ontwerpt aan een plan dat niet vergunbaar is.

Kan ik units later samenvoegen of juist splitsen?
Ja, mits de constructie daarop is ontworpen. De stramienmaat van de kolommen moet een veelvoud zijn van de kleinste unit en de scheidingswanden mogen niet dragend zijn. Dan is samenvoegen later een kwestie van een wand verwijderen en de brandscheiding aanpassen.

Wat kost een bedrijfsverzamelgebouw per vierkante meter?
Per vierkante meter ligt een verzamelpand hoger dan een enkele hal van dezelfde omvang, omdat elke unit een eigen poort, entree, meterkast en brandscheiding krijgt. Hoe kleiner de units, hoe groter dat effect. Via de configurator krijgt u een indicatie voor uw eigen opzet.

Moet elke unit een eigen toilet hebben?
Verplicht is dat niet in alle gevallen, maar in de praktijk verhuurt een unit met eigen sanitair aanzienlijk makkelijker. Achteraf aanleggen is duurder dan het meteen meenemen, dus wij adviseren minimaal de aansluiting voor te bereiden.

Verzorgen jullie ook de vergunning?
Ja. Onze eigen architect maakt het ontwerp en wij verzorgen de omgevingsvergunning, de constructieberekening, de brandveiligheidsonderbouwing en de afstemming met de gemeente.

Heeft u een kavel en het plan om een bedrijfsverzamelgebouw bouwen serieus op te pakken, dan is de snelste stap om uw opzet naast een bedrag te leggen. U kunt online de prijs berekenen door uw afmetingen, het aantal units en het afwerkingsniveau in te vullen. Wilt u liever dat iemand meekijkt naar uw kavel, het bestemmingsplan en de parkeernorm, vraag dan een gratis prijsindicatie aan. U krijgt van ons een vaste projectprijs vooraf, geen richtprijs die tijdens de bouw oploopt, en een opleverdatum waar u uw verhuur op kunt plannen. Wij nemen het hele traject over: ontwerp, vergunning, constructie, brandveiligheid, installaties en oplevering, met een vast aanspreekpunt. Bellen kan op 0183 745989, mailen naar info@bedrijfshallen.nl. Vertel ons voor welke huurders u bouwt, dan tekenen wij een bedrijfsverzamelgebouw bouwen dat daar ook over tien jaar nog bij past.