Casco, wind- en waterdicht of turnkey

Bij vrijwel elk bouwproject komt dit moment: u krijgt offertes binnen en de bedragen liggen ver uit elkaar. Negen van de tien keer komt dat niet doordat de een goedkoper werkt dan de ander, maar doordat er iets anders wordt aangeboden. Het opleverniveau is namelijk de grootste variabele in een bouwsom, en de begrippen casco, wind- en waterdicht en turnkey worden lang niet overal hetzelfde gebruikt. Casco betekent bij ons dat de constructie, de gevel, het dak en de vloer er staan en dat u de rest zelf invult. Wind- en waterdicht ligt daar vlak boven: het pand is dicht, de deuren en poorten zitten erin, maar installaties en afwerking ontbreken. Turnkey wil zeggen dat u de sleutel krijgt van een gebouw waar u de volgende dag kunt werken, inclusief elektra, verlichting, verwarming, sanitair, vloerafwerking en een afgewerkt kantoorgedeelte. Tussen die niveaus zit een fors verschil in bedrag, en juist daarom is de eerste vraag bij het vergelijken van offertes niet wat het kost, maar wat er precies in zit. Wij zetten dat in onze offerte per onderdeel uit. Wilt u meteen zien wat de niveaus voor uw plan betekenen, dan kunt u online de prijs berekenen en de varianten naast elkaar leggen. Het loont om deze keuze vroeg te maken, want zij bepaalt niet alleen het bedrag maar ook hoeveel tijd u zelf in het project kwijt bent en waar de verantwoordelijkheid ligt als er iets misgaat.

Casco is aantrekkelijk als u zelf grip wilt of kunt houden op de afbouw. Dat geldt bijvoorbeeld als u een installatiebedrijf heeft en de elektra en verwarming in eigen beheer doet, als u vaste onderaannemers heeft waarmee u al jaren werkt, of als u het pand casco verhuurt en de huurder het naar eigen inzicht laat inrichten. Bij bedrijfsverzamelgebouwen is casco zelfs de norm, omdat elke huurder andere eisen stelt aan vloer, verlichting en installatie. Het bedrag dat u aan de start ziet is lager, en dat helpt bij de financiering. Er zitten wel voorwaarden aan. U neemt zelf de regie over planning, coordinatie en aansluitingen, en dat is werk. Wachttijd tussen partijen staat in geen enkele offerte maar kost wel geld, en fouten in de volgorde, bijvoorbeeld een vloer die dicht gaat voordat de leidingen erin liggen, zijn duur om te herstellen. Onze ervaring is dat casco goed werkt voor wie het vaker heeft gedaan, en vaak tegenvalt voor wie het voor het eerst doet. Wij zeggen dat ook eerlijk in het eerste gesprek. Overweegt u casco voor verhuur, kijk dan ook bij bedrijfsverzamelgebouw bouwen, waar wij ingaan op units, meterkasten en brandscheiding. Wat wij in elk geval afraden is casco kiezen puur omdat het bedrag lager oogt. Vergelijk het pas nadat u de afbouw hebt laten begroten door de partijen die het gaan doen, anders vergelijkt u een compleet pand met een halve schil en dat is geen eerlijke som.

In de praktijk kiest bijna niemand een van de drie niveaus in zuivere vorm. De meeste ondernemers zitten ergens tussenin: wel een afgewerkte vloer maar geen verlichting, of wel een compleet kantoor maar een hal die casco blijft. Dat kan prima, mits u vooraf per onderdeel afspreekt wie wat doet. Belangrijk is om te weten welke onderdelen goedkoper zijn om meteen mee te nemen dan achteraf toe te voegen. Leidingwerk in of onder de vloer valt daaronder, net als voorzieningen die de constructie raken, zoals een kraanbaan of een zwaardere fundering onder een machine. Ook een toilet en een verwarmingsaansluiting per unit horen daarbij. Andersom zijn er onderdelen die u rustig later kunt doen, zoals verlichtingsarmaturen, wandafwerking of de inrichting van het kantoor. Dit zijn de punten waarop offertes het vaakst van elkaar verschillen:

• vloerafwerking en de belastbaarheid van de vloer
• elektra, verlichting en het aantal groepen in de meterkast
• verwarming en eventuele koeling, en het type installatie
• sanitair, pantry en de aansluitingen daarvoor
• afwerking en installatie van het kantoorgedeelte
• leges, sondering, kwaliteitsborging en aansluitkosten
• terreinverharding, parkeren en hekwerk

Vraag bij elke offerte die u ontvangt expliciet na of deze posten erin zitten, en of het bedrag inclusief of exclusief btw is. Twee offertes die op het eerste gezicht dicht bij elkaar liggen, kunnen op dit niveau tienduizenden euro’s uit elkaar blijken te lopen. Wij zetten het daarom standaard uitgesplitst op papier.

Op papier is turnkey het duurste niveau, en toch komen ondernemers er vaak op uit. Dat komt door drie dingen die niet in een offerte staan. Het eerste is coordinatie: bij turnkey is er een partij die de volgorde bewaakt, en dat voorkomt wachtdagen waarin niemand op de bouwplaats staat. Het tweede is aansprakelijkheid. Als de vloer scheurt of de installatie niet werkt, is er bij turnkey een adres. Bij losse partijen begint dan een discussie waar u zelf middenin staat. Het derde is uw eigen tijd. Een bouwproject coordineren kost al snel een dagdeel per week gedurende een halfjaar, en die uren gaan af van uw gewone werk. Reken die eens door tegen uw eigen tarief en het verschil tussen casco en turnkey wordt aanzienlijk kleiner. Daar komt bij dat een turnkey-project met een vaste projectprijs u zekerheid geeft over het eindbedrag. Bij casco weet u wat de schil kost, maar niet wat de afbouw uiteindelijk wordt. Wat in uw situatie verstandig is hangt af van uw ervaring, uw tijd en uw organisatie. Wij rekenen beide varianten voor u door. Wat de posten zijn die de bouwsom bepalen, leest u op de pagina over de kosten van een bedrijfshal, en voor een opslagpand bij wat kost een loods bouwen. Wat u ook kiest, leg het schriftelijk vast per onderdeel. Niet omdat wij verwachten dat er ruzie komt, maar omdat een duidelijke afbakening iedereen op de bouwplaats helpt om het juiste te doen op het juiste moment.

Wat valt er precies onder casco?
Bij ons: de constructie, de gevel, het dak en de vloer, plus de aansluitingen tot in het pand. Verlichting, verwarming, sanitair en afwerking horen er niet bij. Omdat definities per aanbieder verschillen, zetten wij het altijd per onderdeel in de offerte.

Is wind- en waterdicht hetzelfde als casco?
Nee. Wind- en waterdicht gaat een stap verder: de deuren en poorten zitten erin en het pand is volledig gesloten. Casco kan nog open delen hebben. Vraag daarom altijd na wat er onder de gebruikte term wordt verstaan.

Kan ik later alsnog laten afbouwen?
Ja, maar sommige onderdelen zijn achteraf duurder. Alles wat in of onder de vloer zit en alles wat de constructie raakt, kunt u beter meteen meenemen. Verlichting en wandafwerking kunnen prima later.

Wat is verstandig bij verhuur?
Casco, met per unit wel een voorbereiding voor toilet en verwarming. Huurders willen zelf inrichten, maar een unit zonder sanitair verhuurt aanzienlijk moeizamer en achteraf aanleggen is duurder.

Hoe vergelijk ik twee offertes eerlijk?
Leg ze naast elkaar op onderdeelniveau en vraag bij elke post of hij inbegrepen is. Let vooral op leges, sondering, aansluitingen, kwaliteitsborging en terreinwerk, want daar zit meestal het verschil.

Krijg ik bij turnkey ook een vaste prijs?
Ja. Wij werken met een vaste projectprijs die vooraf vaststaat. Meerwerk ontstaat alleen als u zelf iets wijzigt, niet omdat er tijdens de bouw iets naar boven komt dat wij hadden kunnen weten.

Of casco, wind- en waterdicht of turnkey voor u het verstandigst is, hangt af van uw ervaring, uw tijd en wat u met het pand gaat doen. Wij rekenen de varianten voor u door en zetten per onderdeel op papier wat er wel en niet in zit, zodat u een keuze maakt op basis van cijfers en niet op basis van een term die overal iets anders betekent. Vraag een gratis prijsindicatie aan, dan krijgt u een vaste projectprijs vooraf, een opleverdatum die staat en een vast aanspreekpunt van ontwerp tot sleuteloverdracht. Bellen kan ook, op 0183 745989, of mail naar info@bedrijfshallen.nl. Ook als u nog twijfelt tussen zelf doen en uitbesteden denken wij graag met u mee, want die afweging maakt u beter aan het begin dan halverwege.