Vergunning voor een bedrijfshal of loods

Voor vrijwel elke nieuwe hal heeft u een omgevingsvergunning nodig, en die aanvraag is sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 anders opgebouwd dan veel ondernemers zich herinneren. Waar u vroeger een bouwvergunning aanvroeg die in een keer alles afdekte, wordt uw plan nu op twee sporen beoordeeld. Het eerste spoor is de omgevingsplanactiviteit: past wat u wilt bouwen binnen de regels die de gemeente voor die plek heeft vastgelegd. Het tweede is de technische bouwactiviteit: voldoet het gebouw aan de bouwtechnische eisen. Die twee sporen kunnen los van elkaar lopen en hebben elk hun eigen route. Daar komt bij dat voor een deel van de bedrijfsgebouwen de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt, waarbij niet de gemeente maar een onafhankelijke kwaliteitsborger de technische kant toetst en bij oplevering verklaart dat het klopt. Dat klinkt ingewikkeld, en dat is het in de praktijk ook als u het alleen moet uitzoeken. Wij nemen die aanvraag daarom van u over. Onze eigen architect maakt het ontwerp, wij verzorgen de onderbouwing, de constructieberekening en de afstemming met de gemeente, en u hoort van ons wat er wanneer gebeurt. Wilt u eerst weten of uw plan haalbaar is op uw kavel, vraag dan vrijblijvend een prijsindicatie aanvragen aan, dan kijken wij meteen naar het omgevingsplan. Wij doen dit wekelijks en kennen de vragen die gemeenten stellen, dus wij weten meestal vooraf waar in uw plan het knelpunt zit en hoe u dat oplost zonder in te leveren op bruikbaarheid.

De eerste vraag is niet hoe uw hal eruitziet, maar wat er op die plek uberhaupt is toegestaan. Dat staat in het omgevingsplan van de gemeente, de opvolger van het bestemmingsplan. Daarin leest u welke functie de grond heeft, waar het bouwvlak ligt, hoe hoog u mag bouwen, welk deel van het perceel bebouwd mag worden en welke parkeernorm geldt. Die laatste wordt onderschat: bij een pand met kantoor of publieksfunctie ligt de norm hoger dan bij pure opslag, en als de parkeerplaatsen niet op eigen terrein passen loopt uw aanvraag vast. Ook geluidzonering, externe veiligheid, water en groen kunnen meespelen, afhankelijk van waar uw kavel ligt en wat de buren doen. Past uw plan binnen de regels, dan is de route relatief eenvoudig. Past het net niet, bijvoorbeeld omdat u een meter hoger wilt of net buiten het bouwvlak, dan is er vaak een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mogelijk. De gemeente weegt dan af of zij wil meewerken. Dat kan prima lukken, maar het kost tijd en het vraagt een goede onderbouwing. Wij toetsen dit altijd voordat er getekend wordt, want een ontwerp maken voor iets dat niet mag is verspilde moeite en verspild geld. Op de pagina over bedrijfshal bouwen leest u hoe wij die eerste fase aanpakken. Vraag bij aankoop van een kavel altijd het omgevingsplan op voordat u tekent. Wij hebben ondernemers meegemaakt die een perceel kochten waar hun gewenste hoogte niet haalbaar bleek, en dat is een dure les die u met een uur uitzoekwerk vooraf voorkomt.

Een aanvraag dient u in via het Omgevingsloket. Wat u precies moet aanleveren hangt af van uw plan en van de gemeente, maar de kern is vrijwel altijd hetzelfde. U heeft tekeningen nodig die het gebouw en de situatie op het perceel laten zien, een onderbouwing dat het plan binnen het omgevingsplan past, en bouwtechnische stukken over constructie, brandveiligheid, ventilatie, daglicht en energieprestatie. Voor de energieprestatie geldt de BENG-berekening, en die maakt u niet achteraf maar tijdens het ontwerp, omdat de uitkomst het ontwerp beinvloedt. Verder is een sondering vrijwel altijd nodig, want daaruit volgt het funderingsadvies. Valt die tegen, dan verandert de constructie en soms ook de bouwsom, en dat wilt u weten voordat u tekent en niet erna. Dit zijn de stukken die bij vrijwel elke aanvraag terugkomen:

• situatietekening met bebouwing, ontsluiting en parkeren
• plattegronden, gevels en doorsneden van het gebouw
• toets aan het omgevingsplan, inclusief hoogte en bouwvlak
• constructieberekening en funderingsadvies uit de sondering
• brandveiligheidsonderbouwing en compartimentering
• BENG-berekening voor de energieprestatie
• rapportage bodem, water of geluid, als de gemeente dat vraagt

Wij stellen dit dossier compleet samen en dienen het in een keer in. Dat lijkt een detail, maar een aanvraag die onvolledig binnenkomt wordt aangehouden en dan begint de termijn opnieuw te lopen. Wij zien dat regelmatig gebeuren bij ondernemers die het zelf hebben geprobeerd, en de vertraging is dan al snel groter dan de tijd die zij dachten te besparen.

Hier is het eerlijke antwoord dat het per gemeente en per plan verschilt, en dat wij daarom geen doorlooptijd noemen die wij niet kunnen waarmaken. Wat wel algemeen geldt: past uw plan binnen het omgevingsplan, dan volgt de aanvraag de reguliere procedure en beslist de gemeente binnen de wettelijke termijn, met de mogelijkheid die eenmalig te verlengen. Wijkt uw plan af en moet de gemeente een afweging maken, dan geldt vaak een uitgebreidere procedure en duurt het langer. Daar bovenop komt de tijd die u zelf nodig heeft om de stukken compleet te krijgen, en dat is in de praktijk vaak de langste schakel. Een aanvraag die onvolledig wordt ingediend gaat terug en de klok begint opnieuw. Een tweede factor die mensen vergeten is de netbeheerder. Op veel bedrijventerreinen is de wachttijd voor een nieuwe of zwaardere elektriciteitsaansluiting langer dan de bouwtijd van de hal zelf. Wij vragen die daarom vroeg aan, parallel aan de vergunning, zodat u niet met een afgebouwd pand zonder stroom staat. Ook een eventuele bezwaarprocedure van omwonenden of buurbedrijven kan de planning beinvloeden. Wij bespreken die risico’s vooraf met u, zodat de opleverdatum die wij afspreken realistisch is en niet gebaseerd op de gunstigste aanname. Wat u zelf kunt doen om het te versnellen is simpel: beslis vroeg over de dingen die het ontwerp raken, zoals de vrije hoogte, de plaats van de poorten en of er een kantoorgedeelte bij komt. Wijzigingen na indiening kosten altijd meer tijd dan wijzigingen ervoor.

Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen loopt de technische toets voor een deel van de bouwwerken niet meer via de gemeente maar via een onafhankelijke kwaliteitsborger. Die wordt aangesteld voordat de bouw begint, stelt een borgingsplan op, controleert tijdens de uitvoering en geeft bij oplevering een verklaring af dat het bouwwerk aan de technische eisen voldoet. Zonder die verklaring mag u het gebouw formeel niet in gebruik nemen. Welke bouwwerken hieronder vallen hangt af van de gevolgklasse, en voor eenvoudige bedrijfsgebouwen is dat vaak de laagste klasse. Voor u als opdrachtgever betekent dit vooral dat er tijdens de bouw daadwerkelijk wordt meegekeken en dat er bij oplevering een dossier ligt. Dat is winst, want u krijgt aantoonbaar wat er is afgesproken. Het betekent ook dat de kosten van de kwaliteitsborger in de begroting horen, en dat is een post die in een snelle offerte nogal eens ontbreekt. Wij zetten hem er standaard in. Wilt u weten welke posten er verder bij een bouwsom horen en welke mensen structureel vergeten, kijk dan bij de kosten van een bedrijfshal. Bouwt u een eenvoudige opslagruimte, dan vindt u op de pagina over loods bouwen wat daar specifiek bij komt kijken. Bewaar dat opleverdossier ook goed, want u heeft het later nodig bij een verzekering, een verkoop of een uitbreiding. Wij leveren het digitaal aan, samen met de tekeningen en de installatiegegevens.

Heb ik altijd een omgevingsvergunning nodig voor een bedrijfshal?
Voor nieuwbouw van een bedrijfshal vrijwel altijd. Voor kleine bijbehorende bouwwerken bestaan uitzonderingen, maar bij een hal van enige omvang op een bedrijventerrein gaat u ervan uit dat een aanvraag nodig is.

Kan ik de vergunning zelf aanvragen?
Dat mag, maar het loont zelden. De onderbouwing, de tekeningen en de berekeningen moeten kloppen en op elkaar aansluiten. Wij verzorgen de complete aanvraag, inclusief het contact met de gemeente, zodat u er geen tijd in kwijt bent.

Wat als mijn plan niet in het omgevingsplan past?
Dan is er vaak nog een route via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente afweegt of zij wil meewerken. Dat vraagt een goede onderbouwing en meer tijd. Wij toetsen dit voordat er een ontwerp wordt gemaakt.

Moet ik een kwaliteitsborger regelen?
Als uw bouwwerk onder de Wet kwaliteitsborging valt wel. Wij regelen dat binnen het project en nemen de kosten mee in de projectprijs, zodat het geen verrassing achteraf wordt.

Wanneer vraag ik de nutsaansluitingen aan?
Zo vroeg mogelijk, parallel aan de vergunning. De wachttijd bij de netbeheerder is op veel bedrijventerreinen langer dan de bouwtijd, zeker bij een zwaardere aansluiting voor krachtstroom of laadpalen.

De omgevingsvergunning is voor de meeste ondernemers het onderdeel waar zij het minste zin in hebben, en precies daarom nemen wij het volledig over. Onze eigen architect vertaalt uw wensen naar een ontwerp dat past binnen het omgevingsplan en binnen uw budget, wij verzorgen de constructieberekening, de brandveiligheidsonderbouwing en de BENG-berekening, en wij doen de aanvraag en het contact met de gemeente. U heeft daarbij een vast aanspreekpunt dat u kunt bellen, en u krijgt een vaste projectprijs vooraf waarin ook de vergunningskosten en de kwaliteitsborging zijn meegenomen. Wilt u eerst zien wat uw plan ongeveer kost, dan kunt u online de prijs berekenen. Wilt u weten of het op uw kavel haalbaar is, bel dan gerust naar 0183 745989 of mail naar info@bedrijfshallen.nl. In een adviesgesprek van een half uur weet u meestal al of uw plan kans maakt en wat de route wordt.